Az ingatlanvásárlást megelőzően – legyen az lakó- vagy egyéb hasznosítási célú ingatlan – annak esztétikai, műszaki, illetve egyéb igények szerinti megfelelőségén, valamint az árán túl számos más olyan körülményről is hasznos tájékozódni, amelyek ismerete a vevőt később nem csupán felesleges és nem várt kiadásoktól, de egyéb kellemetlenségektől és akár hosszú és bizonytalan kimenetelű pereskedéstől kíméli meg. Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során éppen ezért érdemes is minden olyan lényeges olyan tényt és körülményt rögzíteni, mely adott esetben a vevőt és az eladót is védi a későbbi jogviták során.
Természetesen az ingatlanvásárlásnál vizsgálandó körülmények ingatlan típusonként – már csak jellegüknél fogva is – eltérőek lehetnek, mi most elsősorban a lakóingatlanokra, ezen belül is a társasházi ingatlanokra és a hozzájuk általában kötelezően megvásárolandó gépjármű beállókra fókuszálunk. Fontosnak tartom hangsúlyozni, hogy az alább felsorolt kérdések tisztázása nem vitathatóan utánajárást igényel a vevő részéről, ugyanakkor nagyon sok anyagi és emberi kellemetlenségtől óvja meg a leendő tulajdonost, ezért érdemes arra időt és energiát fordítani.
1.Az ingatlanhoz kapcsolódó közteherviselési kötelezettség:
Az ingatlanvásárláskor a vevő általában figyelmen kívül hagyja – talán eszébe sem jut – hogy a minden szempontból ideálisnak talált ingatlanhoz rendszeresen felmerülő közterherviselési kötelezettség kapcsolódhat. Ez a kötelezettség az önkormányzatok helyi adó bevezetési és kivetési jogosultságából ered, mely településenként, illetve településrészenként is eltérő lehet. Ily módon előfordulhat, hogy az önkormányzat építményadóval terheli a településen vagy Budapest esetén a kerületben található lakás és/vagy nem lakás célú ingatlanokat, illetve telket, mely adott esetben a jövőre nézve jelentős és rendszeres többletköltséget jelenthet a vásárlónak. Különösen érdemes erre figyelni nyaraló övezetekben, ahol szintén gyakran helyi adót kell fizetni a nyaraló vagy hétvégi ház után. Sajnos sok esetben a vevőket a tulajdonosok e közteherről nem tájékoztatják és esetleg a vásárlás évében ez ki sem derül, mivel az adó alanya az aki a naptári év első napján az ingatlan tulajdonosa, így az év közben vásárolt ingatlan után majd csak a következő évben kapjuk meg a fizetési kötelezettségünket tartalmazó értesítést. Az építményadó és a telekadó is jelentős kiadást jelenthet a vásárló számára, figyelemmel arra, hogy annak összege vagy az ingatlan hasznos alapterületéhez vagy a korrigált forgalmi értékéhez igazodik. Ennek csupán a felső határa van rögzítve a helyi adó törvényben, így az adó mértéke szintén eltérő lehet az egyes településeken, kerületekben. Mindezkre figyelemmel tanácsoljuk, hogy ingatlan vásárlás előtt az önkormányzatoknál tájékozódjanak a hatályos helyi adó rendeletekről.
2. A közüzemi díjak és közös költség megfizetésének igazolása:
A vevők többsége azzal már sokkal inkább tisztában van, hogy az eladótól az általános közüzemi költségek (víz, villany, gáz) megfizetésének igazolását elkérje, ugyanakkor a telekommunikációs költségek (mint például a televízió és az internet előfizetés) vagy a közös költség megfizetésének igazolása hiányzik. Ennek leggyakoribb oka az lehet, hogy a vevő sok esetben nincs tisztában azzal, hogy az eladó mely szolgáltatókkal szerződött, illetve nem ismert előtte a közös képviselő személye, elérhetősége sem. Meg kell jegyeznem, hogy tapasztalataim szerint a közös képviseletet ellátó személyét és elérhetőségét sokszor maga az eladó sem mindig tudja, mely főként korábban befektetési célból vásárolt ingatlanok esetén fordul elő, ahol a tulajdonos ritkán vagy soha nem vett részt a társasház „életében”. Amennyiben az eladó azt állítja, hogy a távközlési szolgáltatások „hordozhatóak”, melyeket magával kíván vinni,vagy ilyen szerződéseket egyáltalán nem kötött, akkor érdemes ezen eladói nyilatkozatot már a szerződésbe belefoglalni és őt az esetleges későbbi díjtartozás miatti helytállásra kötelezni. A közös képviselővel kapcsolatos kérdéseket sem tanácsos elodázni, ugyanis az ingatlan megvásárlása előtt nagyon sok olyan információt szükséges beszereznünk tőle, amellyel adott esetben még az eladó sem biztos, hogy naprakészen tisztában van. Itt különösen a közös költséggel kapcsolatos tartozásmentességi igazolásra hívom fel a figyelmet, ugyanis a közös költség elmaradás miatt utólag a frissen vásárolt ingatlan tulajdonunkra akár jelzálog is bejegyezhető, amennyiben az ezzel kapcsolatos vevőt kimentő nyilatkozatot a felek az adásvételi szerződés megkötése során nem foglalják írásba. Sajnos a bírói gyakorlat elég kiforrott abban a kérdésben, hogy ezen tartozás a későbbi tulajdonostól is végrehajtható, mely még akkor is nagyon mellbevágó lehet, ha később az eladóval szemben esetleg eredményesen tudjuk azt érvényesíteni.
3.A társasház alapító okiratában szereplő korlátozások, esetleges későbbi befizetési kötelezettséggel járó közgyűlési határozatok:
Társasházi ingatlanok esetén kevesen gondolnak arra, hogy a közös képviselőtől a hatályos (hangsúlyozom: a hatályos) társasházi alapító okiratot elkérjék, melyből nem csupán a külön tulajdonba kerülő ingatlannal kapcsolatos jogok gyakorlásának és kötelezettségek teljesítésének módja, de a közös tulajdonra vonatkozó használat, hasznosítás szabályai is megtalálhatók. Sok esetben a szabályokat már a szervezeti és működési szabályzat tartalmazza, ezért minden a társasházi ingatlannal összefüggő szabályzatot szerezzük be a közös képviselőtől. A személyes kapcsolatfelvétel abból a szempontból sem elhanyagolható, mert így akár arra is rákérdezhetünk, hogy várható-e a jövőben olyan nagyobb felújítási vagy átalakítási munka a társasházban, mely tényleges tulajdonosi hozzájárulással jár és amelyről esetleg már döntöttek a tulajdonosok. Előfordulhat ugyanis, hogy az eladó éppen azért igyekszik túladni az ingatlanon, mert nem tud vagy nem szeretne ilyen nagyobb (akár milliós összegű) kiadásokhoz saját forrásból hozzájárulni, ugyanakkor az ingatlan megvásárlását követően ez a vevő kötelezettsége lesz.
4. Az ingatlan műszaki állapotával kapcsolatos dokumentáció hiánya:
Nagyon sok esetben a leendő ingatlanunkba éppen azért szeretünk bele, mert frissen felújított, műszakilag korszerűsített, gépészetileg is újonnan felszerelt. Ilyen ingatlan vásárlása esetén a vevőkben sokszor fel sem merül, hogy a felújításra vonatkozó garanciák későbbi érvényesítése érdekében annak dokumentációját elkérje, illetve a műszaki berendezések jótállási jegyeit beszerezze az eladótól. Márpedig előfordulhat, hogy kinézetre tényleg újnak tűnő ingatlanunkon nem minőségi munkavégzés történt és a munkát esetleg „nem hivatalosan” végezte el a kivitelező, ezért ilyen dokumentáció hiányában később számtalan bosszúság és felesleges kiadás merülhet fel a kivitelezés hiányosságaiból vagy a műszaki meghibásodásból eredő, vevő általi költségviselés miatt . Különösen felhívnám a figyelmet a légkondicionáló berendezések beszerelésével és évi felülvizsgálatával kapcsolatos dokumentáció beszerzésére is, mely ráadásul az egészségünk védelme szempontjából sem elhanyagolható.
5. A gépkocsi beállók (tárolók) jogi helyzete:
A gépkocsi beállókkal kapcsolatos jogi kérdések talán a legszerteágazóbbak az ingatlanvásárlások során. A gépkocsibeállók a leggyakrabb esetekben egy, a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonában lévő mélygarázsban (teremgarázsban) vagy közös tulajdonban lévő udvaron találhatók. Az első ilyen gépkocsi beállókat többnyire a társasházi ingatlanok első tulajdonosai vásárolják meg (sokszor kötelezően), ilyenkor nyilvánvalóan mindenki tudja, hogy melyik beálló kié, mivel a tervrajzokon azok valamilyen megkülönböztető jelzéssel feltüntetésre is kerülnek. Nagyon gyakori azonban a társasházi alapító okiratában már nem szerepel, hogy melyik lakáshoz melyik jelű gépkocsi beálló kizárólagos használata tartozik, így az a tulajdoni lapon sem kerül feltüntetésre, évekkel később pedig már az eredeti tervek nem vagy csak hosszas utánajárás után lelhetők fel. Ebből következően az a furcsa helyzet állhat elő, hogy vásárláskor a vevő valójában nem tud hitelt érdemlően meggyőződni arról, hogy a részére a teremgarázsban megmutatott beállóhely tényleges tulajdonosa és kizárólagos használója az eladó. Hozzáteszem ilyen esetben, ha az egyik tulajdonos egy szép napon beáll a másik tulajdonos nagyobb vagy kedvezőbb adottságokkal rendelkező gépjármű beállójára, igen csúnya birtokvédelmi pernek nézhetnek elébe a felek annak eldöntése végett, hogy a sehol nem rögzített használati viszonyok alapján melyik tulajdonos melyik helyen állhat. Természetesen ilyen rendezetlen jogi helyzetű gépkocsi beállóhelyek megvásárlása esetén a jogi képviselő feladata az eredeti használati viszonyokat a szerződéses láncolatból visszakövetni annak érdekében, hogy a vevő tényleg azt vegye meg, ami az eladóé volt. A helyzetet pedig az osztatlan közös tulajdonban lévő gépkocsi beállókon a tulajdonosok javára fennálló elővásárlási jog – amennyiben arról az alapító okiratban a tulajdonosok nem mondtak le – tovább bonyolíthatja.
Ugyanez a helyzet az alapító okiratban az adott lakáshoz rendelt használati jogot biztosító tárolóval is. Sajnos találkoztam már olyan társasházi ingatlannal, ahol bár a tárolók az alapító okiratban sorszám szerint hozzá voltak rendelve az egyes társasházi lakásokhoz, azonban a tárolókon azok száma ténylegesen nem volt feltüntetve és az alapító okirathoz sem tartozott alaprajz, ezért a későbbiekben az új tulajdonos már csak – jobb esetben – a szokásjog alapján üresen hagyott tárolót tudta birtokba venni még úgy is, hogy a tárolók két különböző méretben voltak nyilvántartva.
dr. Szőke Ágnes Éva LL.M
ügyvéd