Az ingatlanpiaci és gazdasági változások sok magánszemélyt arra ösztönöznek, hogy használt, elavult ingatlanokat vásároljanak felújítás céljából, majd azokat magasabb áron értékesítsék. Ez a tevékenység különösen vonzó, mivel a magánszemélyek elkerülhetik a vállalkozói adóterheket, és kedvezőbb adózási feltételekkel értékesíthetik ingatlanjaikat. Ugyanakkor az üzletszerű ingatlanértékesítés adózása komoly kihívásokat rejt, főként azok számára, akik rendszeresen végzik ezt a tevékenységet.
Az üzletszerű ingatlanértékesítés adózása nem csak a személyi jövedelemadót (SZJA) érinti, hanem szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) és akár általános forgalmi adó (ÁFA) fizetési kötelezettség is felmerülhet.
Az adózási kötelezettségek pontos meghatározása és a bevételek, illetve költségek helyes elszámolása sokszor nehézséget okoz az érintettek számára. Gyakran csak a NAV jogkövetési ellenőrzése során derül ki, hogy az ingatlanértékesítési tevékenység üzletszerűnek minősül, és ennek megfelelően további adójogi következményekkel kell számolni.Ebben a cikkben részletesen áttekintjük az üzletszerű ingatlanértékesítés adózási szabályait és bemutatjuk, mikor érdemes szakember segítségét kérni. Emellett kitérünk néhány, a köztudatban elterjedt tévhitre is, amelyek gyakran félreértésekhez vezetnek.
Az üzletszerű ingatlanértékesítés adóalapjának megállapítása
A bevételek, a költségek és a jövedelem kiszámítása kulcsfontosságú az adóalap helyes megállapításához. Az üzletszerű ingatlanértékesítés során különös figyelmet kell fordítani a bevételek pontos meghatározására. Az adóalap helyes kiszámítása érdekében elengedhetetlen, hogy tisztában legyünk az elszámolható költségekkel és azok igazolásának módjával.
Fontos hangsúlyozni, hogy a bevételek és költségek meghatározására az SZJA törvény széleskörű szabályozást tartalmaz. Jelen cikkben azonban kifejezetten az üzletszerű ingatlanértékesítés adózási szabályaira összpontosítunk és az ahhoz jellemzően kapcsolódó kérdéseket tekintjük át.
A bevétel meghatározása
Az ingatlanértékesítésből származó bevétel meghatározása az adóalap kiszámításának egyik legfontosabb lépése, különösen, ha üzletszerű ingatlanértékesítésről van szó. A bevétel általában az adásvételi szerződésben meghatározott vételár, amely az üzletszerű ingatlanértékesítés esetén a leggyakrabban előforduló bevételi típus.
A vevő az ingatlan megvásárlásakor köteles benyújtani a B400-as adatlapot, amely szükséges az illeték kiszabásához. Ez az adatlap az adásvételi szerződéssel együtt kerül a földhivatalhoz, majd a NAV-hoz, amely így hozzájut az adásvétel tényéhez, a szerződés résztvevőinek adataihoz, valamint az eladási árhoz. Ezek az adatok fontos szerepet játszanak az adóhatóság ellenőrzési gyakorlatában, mivel lehetővé teszik az ingatlanügyletek részleteinek nyomon követését.
Előfordul, hogy az eladó a bevétel csökkentése, a vevő pedig az illetékkiszabás alapja miatt azon gondolkodik, hogy az adásvételi szerződésben a tényleges vételárnál kevesebbet tüntessen fel. Ez a gyakorlat első pillantásra kedvezőnek tűnhet, azonban mégis komoly kockázatokat rejt magában. A jogsértő eljárás mellett az érintett ingatlannal kapcsolatos szavatossági vagy egyéb problémák miatt a későbbi polgári jogviták lehetősége is fennáll. Ilyen esetben éppen a tényleges vételár bizonyításának kérdése az, ami a bizonyítási eljárás során a legnagyobb kihívást jelenti.Mindezek mellett arról sem árt tudni, hogy mivel a vételár megfizetése általában banki átutalással történik, így a NAV által az ellenőrzés során bekért banki adatok alapján észlelheti, ha a szerződésben feltüntetett vételár nem felel meg vevő által ténylegesen utalt összegnek. Ez szinte biztosan nyilatkozattételre való felhívást von maga után.
Ezek után könnyen belátható, hogy a szerződésben a tényleges vételár feltüntetése a jogszerű és egyetlen lehetőség arra, hogy elkerüljük a későbbi komplikált jogi helyzeteket.
Ingatlancsere
Bár az üzletszerű ingatlanértékesítések esetén nem gyakori, előfordulhat, hogy az eladó a vevő másik ingatlanának értékét beszámítja a vételár részeként. Ilyen esetekben ténylegesen két ingatlanértékesítés történik, ahol eladóként egyben vevők is leszünk. Az ilyen csereügyleteknél a bevétel meghatározása szintén kulcsfontosságú lehet. Ha csereszerződésről van szó akkor a bevétel nemcsak a cserébe kapott ingatlan szerződésben rögzített értéke, hanem a vevő által fizetett esetleges pénzbeli kiegészítés is. A jogszabályok szerint a csereingatlan értéke és a kiegészítésként fizetett összeg együtt képezi az ingatlanértékesítésből származó teljes bevételt.
A közös tulajdonban álló ingatlanok és a házastársi közös vagyon kezelése
Közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében a bevétel megosztásának szabályai kiemelt figyelmet érdemelnek. Alapesetben a tulajdonosoknak – ha másként nem állapodtak meg – a tulajdoni hányaduk arányában kell meghatározniuk a bevételüket, és ennek alapján kell kiszámítaniuk az adóalapot. Például, ha két tulajdonos egyenlő arányban tulajdonosa egy ingatlannak, mindketten a saját tulajdoni hányaduknak megfelelően számítják ki a bevételüket.
A házastársi közös vagyon kezelése ennél összetettebb lehet. Amennyiben az ingatlan házastársi közös vagyonnak minősül, de az adásvételi szerződés csak az egyik házastárs nevére szól, a teljes bevételt annak a házastársnak kell bevallania, akinek a nevére készült a szerződés, függetlenül attól, hogy a tulajdonjog megoszlik közöttük.
Olyan kérdés is felmerülhet, hogy mi történik akkor, ha az egyik ingatlant a férj, a másikat a feleség nevére vásárolják, majd felújítják és értékesítik. Érvként merülhet fel, hogy így elkerülhető az üzletszerűség megállapítása, hiszen mindkét fél csak egy-egy ingatlant értékesít. A NAV szigorú ellenőrzési gyakorlata alapján azonban már akár egyetlen ingatlanértékesítés esetén is megállapítható az üzletszerűség, ha az értékesítési szándék nem lakhatási célú.
A tulajdoni hányadtól eltérő bevételmegosztás
Előfordulhat, hogy a tulajdonostársak az adásvételi szerződésben megegyeznek abban, hogy az ingatlanértékesítésből származó bevételt nem a tulajdoni hányaduk arányában osztják meg. Ez a gyakorlat azonban az üzletszerű ingatlanértékesítések körében jellemzően akkor fordul elő, ha több befektető közösen vásárol ingatlant. Ilyen esetekben, ha a felek a tulajdoni hányadtól eltérően részesülnek a bevételből, az adóalap is ennek megfelelően kerül meghatározásra, nem pedig a tulajdoni hányad arányában.
Példaként említhető az az eset, amikor több magánszemély közösen fektet egy ingatlanba annak érdekében, hogy azt együtt felújítva, majd továbbértékesítve közösen részesedjenek a bevételből is. Amennyiben az egyikük a felújítás során saját munkával az értéknövelő beruházásokban jobban részt vesz, a bevételt a tulajdoni hányadtól eltérően is megállapíthatják. Ilyen esetben az elvégzett munkát a tulajdoni részesedés arányánál nagyobb bevételi hányaddal is kompenzálhatják a felek.
A bevétel megszerzésének időpontja
Az üzletszerű ingatlanértékesítés adózásában a bevétel megszerzésének időpontja kulcsfontosságú, mivel ettől függ, hogy mikor válik esedékessé az adó megfizetése. Az ingatlanértékesítésből származó bevételt azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor arról szóló érvényes adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz. Ez az időpont meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani, és ennek alapján az adóbevallást elkészíteni, valamint az adót megfizetni.
Vételi jog gyakorlása
Amikor vételi joggal (opcióval) szerzik meg az ingatlant, a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat benyújtása az a pont, amikor az adásvételi szerződés érvényes lesz. Ekkor válik meghatározottá az ingatlan szerzési időpontja, amelytől kezdve a bevételt és ennek alapján a jövedelmet is meg kell állapítani.
Tulajdonjog fenntartása
Az adózás szempontjából a tulajdonjog fenntartással kötött szerződés esetén is a jövedelemszerzés időpontja az érvényes szerződés benyújtásának napja. Ez azt jelenti, hogy az adókötelezettség akkor keletkezik, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtják, függetlenül attól, hogy a tulajdonjog mikor száll át. A bevétel megszerzésének időpontja tehát meghatározza, hogy melyik adóévben kell az adót bevallani és megfizetni.
Meghiúsult szerződések
Ha egy tulajdonjog fenntartással kötött szerződés meghiúsul, az eladó által már megfizetett adó önellenőrzéssel visszaigényelhető. Az adókötelezettség azonban akkor is keletkezik, ha a vételár egy része még nem érkezett meg az eladóhoz. A bevétel megszerzésének időpontja tehát ebben az esetben is meghatározza az adóévet, amelyre a bevallás és az adófizetés vonatkozik.
Az adóévi besorolás jelentősége
A bevétel megszerzésének időpontja meghatározza, hogy melyik adóévben kell a jövedelmet megállapítani, és ennek megfelelően az adót bevallani és megfizetni. Ez különösen fontos lehet, ha a szerződés benyújtása az év végén történik, mivel a bevétel és a jövedelem az adott adóévre vonatkozik, függetlenül attól, hogy a pénzmozgás esetleg a következő évben történik.
Ez azt is jelenti, hogy ha például a tulajdonjog fenntartásával kötött szerződés esetében a vételár teljes összege még nem került kifizetésre, érdemes lehet a szerződést a következő adóév elején benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz. Ezzel időt nyerhetünk, hiszen a jövedelmet és az adót majd csak a következő év május 20-áig kell bevallanunk és megfizetnünk.
Költségek
Az üzletszerű ingatlanértékesítés során a költségek megfelelő elszámolása kulcsfontosságú az adóalap helyes megállapításához. Az ilyen jellegű tevékenységnél a költségek levonásának lehetősége jelentős mértékben csökkentheti a bevallandó jövedelmet, így érdemes részletesen áttekinteni, mely tételek számolhatók el.
Megszerzésre fordított összeg
Az ingatlan megszerzésekor felmerülő költségek közül elsősorban a vételárat, az ingatlanszerzési illetéket, az ügyvédi költségeket és más közvetlen kiadásokat lehet figyelembe venni. Emellett olyan tételek is elszámolhatók, mint az ügyleti kamat, amely a vételár késedelmes fizetése esetén merül fel. Fontos, hogy az ilyen költségeket csak akkor lehet levonni, ha azok igazoltak és az adásvételi szerződésben szerepelnek.
Az ingatlan szerzési időpontja
Az ingatlan szerzési időpontja az a nap, amikor az érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Emlékezzünk rá, hogy a bevételeknél már említésre került, hogy eladáskor szintén ez az időpont az alapja a jövedelem megállapításának, és egyúttal meghatározza azt is, hogy az adó melyik adóévre vonatkozik.
Értéknövelő beruházások
Az értéknövelő beruházások, amelyek az ingatlan szokásos piaci értékét növelik, szintén levonhatók a bevételből. Ilyen beruházások lehetnek például nagyobb felújítások, bővítések vagy modernizációs munkálatok. Az Szja törvény értelmében az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások közül azok a kiadások vehetők figyelembe, amelyek az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül történtek, és amelyek összege meghaladja az ingatlan eladási árának 5%-át. Az ilyen beruházások elszámolása esetén kulcsfontosságú a megfelelő dokumentáció is, mint például a számlák és a szerződések megléte.
Az értéknövelő beruházás elszámolásának fő feltételei tehát az alábbiak:
- Szokásos piaci érték növelése: A ráfordításnak az ingatlan szokásos piaci értékét kell növelnie.
- Időbeli korlát: A ráfordítás az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül kell, hogy megtörténjen.
- Mérték: A ráfordítás összegének meg kell haladnia az átruházásból származó bevétel 5%-át.
Átruházással kapcsolatos kiadások
Az ingatlan értékesítése során felmerülő közvetlen kiadások, mint az ingatlanügynöki jutalék, a hirdetési költségek, valamint az ügyvédi díjak is levonhatók a bevételből. Ezek a költségek az ingatlan eladásának elősegítésére fordított összegek, amelyek dokumentáltan kapcsolódnak az értékesítési folyamathoz.
A számlák adattartalma
A költségek elszámolásához szükséges számlák adattartalmára vonatkozóan a törvény nem határoz meg különösebb kritériumokat, csupán annyit, hogy a kiadásokat az építtető magánszemély vagy házastársa nevére szóló számlával kell igazolni. A számlákon a munkadíjnak és az anyagköltségnek is szerepelnie kell. Annak érdekében, hogy elkerülhető legyen a kétszeres elszámolás gyanúja – vagyis az, hogy egyazon költséget több ingatlanhoz is el kívánnak számolni –, javasolt, hogy a számlákon az érintett ingatlan címe is szerepeljen. Ez különösen fontos lehet az üzletszerű ingatlanértékesítést folytató magánszemélyek esetében, akik több ingatlant is felújítanak és értékesítenek.
Speciális esetek: ügyleti kamat és házilagos munkavégzés
Az üzletszerű ingatlanértékesítés során felmerülhet olyan speciális költség, mint az ügyleti kamat. Ez a tétel akkor számolható el, ha a vételárat a vevő részletekben, késedelmesen fizeti, és erről a szerződés is rendelkezik. Az ügyleti kamat akkor levonható, ha a megfizetését a vevő megfelelően igazolja.
A házilagos munkavégzés – amikor a tulajdonos saját maga vagy baráti, családi segítséggel végzi a felújítási munkákat – költségei nem számolhatók el, függetlenül attól, hogy ezek a munkálatok jelentősen növelhetik az ingatlan piaci értékét. Csak a számlával igazolt anyagköltségek vonhatók le a bevételből, a munkaerő költsége azonban nem, ha az nem dokumentált és hivatalos keretek között zajlik.
Összegzés
Az üzletszerű ingatlanértékesítés során a költségek helyes elszámolása nagyban hozzájárulhat az adóalap csökkentéséhez. A megszerzési költségektől kezdve az értéknövelő beruházásokon át az átruházással kapcsolatos kiadásokig számos tényezőt figyelembe lehet venni, de csak akkor, ha azok megfelelően dokumentáltak és megfelelnek a törvényi előírásoknak. A szabályok pontos betartása elengedhetetlen ahhoz, hogy az adózás a valós költségekre épüljön, és elkerülhetők legyenek a későbbi adóügyi problémák.
A jövedelem megállapítása az üzletszerű ingatlanértékesítés során
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem megállapítása összetett feladat, különösen akkor, ha az értékesítés üzletszerű tevékenységnek minősül.
Jövedelem meghatározása
Az ingatlan értékesítésekor a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, így kapjuk meg a számított összeget, amely alapját képezi a jövedelem megállapításának. Ha az ingatlanértékesítés gazdasági tevékenység része – kivéve, ha a magánszemély egyéni vállalkozóként szerzi a bevételt –, akkor ezt az összeget önálló tevékenységből származó jövedelemnek kell tekinteni.
Mikor gazdasági tevékenység az ingatlanértékesítés?
Az Szja törvény alapján gazdasági tevékenységnek minősül minden olyan tevékenység, amely üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történik, és amelynek célja az ellenérték elérése vagy annak eredményezése. Az ingatlan értékesítése gazdasági jellegűnek minősülhet, ha például a tulajdonos az ingatlant felújítja azzal a szándékkal, hogy azt haszonnal továbbértékesítse. Az ilyen tevékenység akkor is gazdasági jellegűnek minősülhet, ha az értékesítés csak egyszeri alkalommal történik, amennyiben az üzletszerűség megállapítható.
Fontos tudni, hogy a NAV általában nem az egyszeri ingatlanértékesítéseket ellenőrzi. Az adóhatóság inkább azokat az eseteket vizsgálja, ahol az adatok alapján rendszeres ingatlan adás-vétel történik. Ha valaki többször ad el ingatlant, és ez kimutatható, akkor a NAV gazdasági tevékenységnek minősítheti ezeket az ügyleteket. Ebben az esetben az első eladás is beletartozhat a gazdasági tevékenység körébe, ami hatással lehet az adózásra.
A jövedelem csökkentése az ingatlan tulajdonban tartásának időtartamával
Az Szja törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a jövedelmet csökkentsük az ingatlan tulajdonban tartásának időtartamával arányosan. Az ingatlan megszerzésének évétől számított öt év elteltével a számított jövedelem csökken, a következők szerint:
0-1 év: A jövedelem a számított összeg 100%-a.
2. év: A jövedelem a számított összeg 90%-a.
3. év: A jövedelem a számított összeg 60%-a.
4. év: A jövedelem a számított összeg 30%-a.
5. év: A jövedelem 0%, vagyis adómentessé válik, ha az ingatlan megszerzése öt évnél régebben történt.
Bevallási és adófizetési kötelezettség
Az adófizetési kötelezettség az üzletszerű ingatlanértékesítés esetén a következőképpen alakul:
- Személyi jövedelemadó (SZJA): Az összevont adóalap részeként a jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni.
- Szociális hozzájárulási adó (SZOCHO): Az üzletszerű ingatlanértékesítésből származó jövedelemre tekintettel 13% SZOCHO-t is meg kell fizetni.
A bevallást a jövedelemszerzés adóévét követő év május 20-áig kell benyújtani, és az adót is eddig az időpontig kell megfizetni. Ez az időzítés lehetőséget ad az adózóknak arra, hogy megfelelően felkészüljenek az adókötelezettségeik teljesítésére, és megtervezhessék pénzügyeiket ennek figyelembevételével.
Ez azt jelenti, hogy amennyiben a jövedelmet 2023-ban szerezték meg, a bevallást 2024. május 20-áig kell benyújtani, és az adót is eddig az időpontig kell megfizetni.
Példa az előbbi szabályok alapján
Péter és László 2022 januárjában közösen vásároltak egy budapesti belvárosi, felújítandó lakást 80 millió forintért. A lakást jelentősen felújították: a teljes villanyhálózatot, vízvezeték- és fűtéshálózatot kicserélték, új parkettát raktak le, valamint új burkolatokat helyeztek el a fürdőszobában és a konyhában. Péter végezte el a festési munkákat, amihez az anyagköltséget is ő biztosította.
Megszerzéssel összefüggő költségek:
- Illeték (4% a szerzési értékre, 50%-os arányban megosztva): 3.200.000 forint (1.600.000 forint/fő)
- Ügyvédi munkadíj (1%+27% ÁFA): 1.016.000 forint (508.000 forint/fő)
Felújítás költségei:
- Villanyhálózat, vízvezeték- és fűtéshálózat cseréje: 8.000.000 forint
- Parketta, hideg- és melegburkolatok, fürdőszobai berendezések: 8.000.000 forint
- Festési munkák anyagköltsége (Péter által viselt): 1.000.000 forint
Átruházás költségei:
- Ingatlanközvetítői jutalék (3%+27% ÁFA): 5.715.000 forint (2.857.500 forint/fő)
Az összes felújítási költség 17 millió forintot tett ki, amelyet a felek egyenlő arányban viseltek, kivéve a festés anyagköltségét, amely Péter nevére szóló számlákkal került igazolásra.
A felújított lakást 2024 januárjában értékesítették 150 millió forintért, amelyből Péter a bevétel 55%-át, László pedig 45%-át kapta meg, a korábbi munkamegosztásuk alapján.
Felújítási költségek elszámolhatósága
Az értéknövelő beruházásokra vonatkozó elszámolási szabályok szerint Péter és László összesen 15 millió forintot költöttek. Ebbe beletartozik a villanyhálózat, vízvezeték és fűtéshálózat cseréje, ami 8 millió forintot tett ki. A burkolatok és fürdőszobai berendezések cseréje további 5 millió forintba került. A festési munkálatok 2 millió forintot vettek igénybe. Az ingatlan értékesítési ára 150 millió forint volt. Az értéknövelő beruházások elszámolásához figyelembe veendő határérték az eladási ár 5%-a, ami 7,5 millió forint.
Mivel a teljes felújítási költség meghaladja ezt az összeget, a teljes 15 millió forint elszámolható. Ez összhangban áll a jogszabályi előírásokkal, mivel a felújítások az értékesítést megelőző 24 hónapon belül történtek, és az eladási ár 5%-át meghaladó összegben valósultak meg. Az ilyen költségek teljes mértékben csökkentik az adóalapot, ami mindkét tulajdonos számára adózásilag kedvező eredményt biztosít.
Jövedelem csökkentés a szerzési és értékesítési időpontok alapján
Mivel az ingatlan vásárlása 2022 januárjában történt és az értékesítés 2024 januárjában, a szerzés és értékesítés között a 2. évbe esik, így a számított jövedelem 90%-a lesz adóköteles.
Péter számítása:
- Bevétel (55% a 150 millió forintból): 82.500.000 forint
- Szerzési érték (50% a 80 millió forintból): 40.000.000 forint
- Felújítási költségek (Péter által viselt rész): 8.500.000 forint
- Festési anyagköltség: 1.000.000 forint
- Illeték (Péter által viselt rész): 1.600.000 forint
- Ügyvédi munkadíj (Péter által viselt rész): 508.000 forint
- Átruházási költségek (Péter által viselt rész): 3.143.250 forint (ingatlanközvetítői jutalék)
Összes költség: 54.751.250 forint
Számított jövedelem (bevétel – költségek): 82.500.000 forint – 54.751.250 forint = 27.748.750 forint
Adóalap (90%): 27.748.750 forint * 90% = 24.973.875 forint
Adófizetési kötelezettség:
- SZJA (15%): 3.746.081 forint
- SZOCHO (13%): 3.246.604 forint
László számítása:
- Bevétel (45% a 150 millió forintból): 67.500.000 forint
- Szerzési érték (50% a 80 millió forintból): 40.000.000 forint
- Felújítási költségek (László által viselt rész): 8.500.000 forint
- Illeték (László által viselt rész): 1.600.000 forint
- Ügyvédi munkadíj (László által viselt rész): 508.000 forint
- Átruházási költségek (László által viselt rész): 2.571.750 forint (ingatlanközvetítői jutalék)
Összes költség: 53.179.750 forint
Számított jövedelem (bevétel – költségek): 67.500.000 forint – 53.179.750 forint = 14.320.250 forint
Adóalap (90%): 14.320.250 forint * 90% = 12.888.225 forint
Adófizetési kötelezettség:
- SZJA (15%): 1.933.234 forint
- SZOCHO (13%): 1.675.469 forint
Áfa-kötelezettség az üzletszerű ingatlanértékesítés során
Az ingatlanértékesítéssel foglalkozó magánszemélyek számára különösen fontos tisztában lenni azzal, hogy mikor keletkezik áfa-fizetési kötelezettség, és mikor mentesülhetnek az áfa alól, még ha üzletszerűen is értékesítik az ingatlant.
Használt ingatlan értékesítése
Ha a magánszemély használt ingatlant értékesít, amely már több mint két éve rendeltetésszerű használatban van, az ilyen ingatlan értékesítése áfa alól mentes marad. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan eladása esetén sem keletkezik áfa-alanyiság, sem áfa-fizetési kötelezettség, még üzletszerű ingatlanértékesítés esetén sem.
Áfa-alanyiság a gazdasági tevékenység végzésére tekintettel
Ha az ingatlanértékesítés gazdasági tevékenységnek minősül is, áfa-kötelezettség ez esetben is csak akkor keletkezik, ha új ingatlan vagy építési telek kerül értékesítésre. A használt ingatlanok értékesítése – akár üzletszerű, akár nem – áfa-mentes marad.
Sorozatjellegű ingatlanértékesítés és áfa-kötelezettség
Sorozatjellegű ingatlanértékesítés esetén is csak akkor keletkezik áfa-kötelezettség, ha az értékesített ingatlan új vagy építési telek. Ha a magánszemély használt ingatlanokat értékesít sorozat jelleggel, ebben az esetben sem válik áfa-alannyá, és nem keletkezik áfa-fizetési kötelezettség.
Mikor keletkezik áfa-fizetési kötelezettség?
Áfa-kötelezettség az üzletszerű ingatlanértékesítés után tehát akkor keletkezik, ha a magánszemély új ingatlant vagy építési telket értékesít, különösen, ha ez sorozat jelleggel történik. Ilyen esetekben fontos szakértő segítségét kérni, hogy elkerüljük az esetleges jogi és adózási problémákat.
Az üzletszerű ingatlanértékesítés során különösen fontos, hogy tisztában legyünk az áfa szabályokkal, és ha szükséges, konzultáljunk adójogásszal vagy könyvelővel a megfelelő adózási gyakorlat kialakítása érdekében.
Összegzés
Az üzletszerű ingatlanértékesítés adózása rendkívül összetett és számos bonyolult szabályt foglal magában. A bevétel, a költségek és a jövedelem pontos meghatározása, valamint az áfa-kötelezettség kérdése különös odafigyelést igényel. A megfelelő előkészületek és a jogszabályok alapos ismerete elengedhetetlen ahhoz, hogy elkerüljük a váratlan adóterheket és jogi következményeket.
Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos adózási szabályok évről évre változhatnak. Ez a cikk a közzététel időpontjában hatályos jogszabályok alapján készült, de mindenképpen javasolt minden egyes ügylet előtt a legfrissebb jogszabályokat és adózási előírásokat áttekinteni. Amennyiben bizonytalanok vagyunk egy adott ügylet adózási kezelésében, mindig érdemes szakértő tanácsát kérni. A jogszabályok pontos betartása és a tudatos pénzügyi tervezés a legjobb módja annak, hogy minimalizáljuk a kockázatokat és optimalizáljuk pénzügyi helyzetünket.
dr. Szőke Ágnes Éva
ügyvéd/adójogi szakjogász